L’évaluation
L’expertise en valeur vénale permet d’obtenir la valorisation d’un bien immobilier à l’instant “T, selon la résultante de différents modes de calcul prenant en considération les facteurs physiques, environnementaux, juridiques et économiques.
La valeur vénale d’un bien (immeuble ou parts de société par exemple) désigne le prix auquel un bien peut être vendu d’après l’état du marché. Cette valeur sert également de référence en cas de destruction ou de détérioration du bien pour évaluer le montant de l’indemnité due par le responsable ou par l’assureur.
Définition
Valeur vénale et standards
La définition de la valeur vénale retenue par les Standards d’Evaluation Européens (EVS – TEGOVA) est la suivante > C’est le prix auquel un droit de propriété pourrait raisonnablement être vendu sur le marché à l’amiable au moment de l’Expertise, les conditions suivantes étant supposées préalablement réunies :
- La libre volonté du vendeur et de l’acquéreur
- Un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la situation du marché
- Que la valeur soit à un niveau sensiblement stable pendant ce délai
- Que le bien ait été proposé à la vente dans les conditions du marché, sans réserves, avec une publicité adéquate
- L’absence de facteurs de convenance personnelle
Location
Valeur locative
C’est la contrepartie financière annuelle susceptible d’être obtenue sur le marché de l’usage d’un bien immobilier dans le cadre d’un contrat de location. Elle correspond donc au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d’un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région données. La notion de valeur locative de marché implique qu’il n’y a pas, parallèlement à la conclusion du bail, de versement d’une somme en capital soit au locataire précédent (droit au bail), soit au propriétaire (pas de porte, droit d’entrée). La valeur locative de marché est exprimée hors droit de bail ou hors TVA, et hors charges locatives, ou de toute autre nature, refacturées au preneur.
Méthodologie
Le cabinet Nemesis Consulting réalise ses expertises sur la base des méthodes édictées par les standards européens d’évaluation (EVS 2016 de TEGOVA) et reconnus par les établissements financiers, l’administration et les tribunaux :
Les méthodes d’évaluation
Immobilier
En matière immobilière :
- Méthode par comparaison
- Méthode par le revenu (capitalisation / Actualisation)
- Méthode par le coût de remplacement
- Méthode par actualisation des cash-flows
- Méthode dite par sol et construction
- Méthode dite du “Compte à rebours”
Commercial
En matière commerciale :
- Méthode par comparaison
- Evaluation par l’EBE
- Evaluation d’après la valeur unitaire «du m² boutique»
- Méthode dite «des barèmes professionnels»
Groupe européen
TEGOVA
Le Groupe européen des experts immobiliers TEGoVA rassemble les principales associations professionnelles des pays de l’Union européenne, membres actifs, auxquelles se sont joint en qualité de membres associés ou observateurs de nombreuses associations européennes. Son principal objectif a été d’agréer et de publier les règles couramment acceptées en matière d’évaluation et d’expertise pour qu’elles soient appliquées par tous les membres de l’Union européenne. Devenues la référence de conformité pour les évaluations immobilières, objets de rapports à la clientèle, elles sont les fondements de la compétence.
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